Existem diversos mecanismos de amortização de dívidas reconhecidas internacionalmente e disponíveis nos manuais de Matemática Financeira. No Brasil, para atuar no sistema financeiro Imobiliário (SFI), os bancos operam com o sistema de amortização constante (SAC), a Tabela Price (TP) e o Sistema de amortização crescente (SACRE). Tais sistemas constituem formas distintas de cálculo das prestações do financiamento imobiliário, mas, em todos eles, uma parcela da prestação é destinada ao pagamento de juros e outra parcela é destinada à amortização (pagamento) da dívida. Além disso, a prestação pode conter parcela de seguro (Morte e Invalidez permanente – MIP e Danos Físicos do Imóvel – DFI).
A principal diferença entre o valor da prestação apurado em um ou outro método está na parcela da dívida que sera objeto de amortização.
Sistema de Amortização Constante – SAC
No sistema de amortização constante (SAC), a parcela de amortização da dívida é calculada tomando por base o total da dívida (Saldo devedor) dividido pelo prazo do financiamento, como um percentual fixo da dívida, desta forma é considerado um sistema linear. No SAC, a prestação inicial é um pouco maior que na Tabela Price e justamente por isso, parte maior do saldo devedor é amortizada já desde a primeira prestação, o que resulta em juros menores para os meses subsequentes e, consequentemente, em redução no valor das próximas prestações. Com isso, no SAC, o saldo devedor e o valor da prestação tendem a decrescer de forma constante desde o início do financiamento e não deixam resíduos ao final do contrato.
Sistema de Amortização Crescente – SACRE
A diferença do SAC (Sistema de Amortização Constante) para o SACRE (Sistema de Amortização Crescente) está apenas no recálculo do valor da prestação que é feito após um determinado período (usualmente 12 meses). O SACRE é baseado na mesma metodologia do SAC, mas, sempre considerando o prazo remanescente do contrato.
Ao contrário do que acontece no SAC a parcela de amortização não é constante e sim crescente, o que permite que a dívida seja paga mais rapidamente. O primeiro recálculo acontece com 12 (doze) meses e poderá tornar-se trimestral na hipótese da prestação não estar amortizando (pagando/ quitando) a dívida;
No SACRE, a partir de um determinado período, durante o prazo de financiamento, a prestação tende a cair continuamente até o final do financiamento. Exatamente por isto, o percentual de comprometimento da renda neste tipo de mecanismo de amortização tende a ser mais alto, em cerca de 30%, pois no decorrer do prazo do financiamento as prestações devem cair, e com isto diminuirá o grau de comprometimento da renda.
Tabela Price – TP ou Sistema Francês de Amortização – SFA
Ao contrário do sistema SAC onde a amortização é igual em todos os meses, no sistema PRICE todas as prestações são iguais. Todavia, tendo em vista a realidade inflacionária brasileira, é comum a utilização de algum indexador de correção monetária para atualização do saldo devedor e da prestação. Note-se, que para se preservar a integridade do método PRICE, é imprescindível que tanto o saldo devedor, quanto o valor das prestações seja corrigido (quando o caso) pelo mesmo índice, sob pena de o financiamento não ser quitado ao final do período contratado (essa, aliás, foi a situação ocorrida com os financiamentos imobiliários concedidos nos anos 1980 e 1990 e que levou ao colapso do Sistema Financeiro de Habitação à época.
Para um financiamento de igual valor, a prestação inicial da Tabela Price é sempre menor que a prestação no sistema SAC ou SACRE. Assim, no mecanismo de Calculo da Tabela Price, a parcela que serve para amortizar a dívida é mais baixa (menor) no inicio do financiamento e cresce ao longo do contrato.
Por fim, cabe o registro (embora evidente) de que, quando se esta tratando de sistemas de amortização de financiamentos, o fundamental a ser observado é que os juros devidos em cada período (normalmente em cada mês), necessariamente devem ser calculados sobre o capital emprestado e ainda não devolvido à instituição financeira, razão pela qual, métodos que calculam juros sobre base distinta (que não seja o capital não devolvido) não se sustentam sob a ótica da matemática financeira e por isso mesmo acabam sendo rejeitados pelo Judiciário (como ocorreu com o denominado método “Gauss”).